Metragem grande, uma suíte só: a conta do Felicità Eco Residence no Tabuleiro
Quem compara o Felicità Eco Residence com os vizinhos do Tabuleiro esbarra logo em uma assimetria: são 147 m² em unidade única, com apenas 1 suíte e 2 vagas, por R$ 990.000,00. Dividindo o valor pela metragem, chega-se a R$ 6.734,69 por metro quadrado, segundo cálculo do portal. É um número competitivo para o bairro — mas o comprador está pagando por área, não por número de dormitórios em suíte.
Em posição de mercado, o Felicità é o segundo valor mais alto entre os 8 empreendimentos com preço público do Tabuleiro, atrás apenas do Camboriú Boulevard, que pede R$ 1.005.464,00. A distância entre os dois é de R$ 15.464,00. Ou seja: ele está praticamente colado no teto de preço do bairro. Este texto analisa mercado — o que o condomínio oferece, o acabamento e as plantas ficam na página do empreendimento.
147 m² fixos num bairro que vende compacto
O Tabuleiro que mapeamos é um bairro de metragens contidas. O Residencial Império dos Coqueiros trabalha entre 64 e 67 m², o Noronha entre 66 e 77 m², o Horizon Residence com 38 m². Mesmo os que sobem mais alto fazem isso como faixa: o Boulevard Figueira vai de 63 a 124 m², o West Coast Residence de 71 a 125 m², o Fikus Residence de 73 a 150 m².
O Felicità quebra o padrão porque oferece uma metragem só, e alta: 147 m², com apenas 1 tipologia cadastrada. Entre os empreendimentos do bairro, apenas o Fikus Residence anuncia teto maior — 150 m² —, e ainda assim como limite superior de uma faixa que começa em 73 m². Na prática, o comprador do Felicità não escolhe tamanho: ou o produto serve, ou não serve.
R$ 990.000,00 está caro para o Tabuleiro?
Depende de qual referência se usa, e é por isso que a pergunta rende tanta discussão. Contra a mediana do bairro, de R$ 770.357,00, o Felicità está R$ 219.643,00 acima. Contra a mediana de Camboriú inteira, de R$ 699.990,00 apurada sobre 35 empreendimentos com preço público, a diferença sobe para R$ 290.010,00. Nos dois recortes, ele é um imóvel caro.
A conta muda quando se divide pelo metro quadrado. Os R$ 6.734,69 por m² do Felicità são calculados sobre uma metragem conhecida e única — algo que não é possível fazer com precisão nos concorrentes, porque quase todos publicam preço de entrada associado a uma faixa de área. Quem compara apenas o valor absoluto vai achar o Felicità caro; quem compara área entregue pelo dinheiro chega a outra leitura. Ambas são legítimas, e o comprador precisa saber qual das duas está usando.
Uma suíte em 147 m²: o que essa configuração revela sobre o comprador-alvo
É o ponto mais decisivo da análise e o que mais elimina candidatos. Uma unidade de 147 m² com uma única suíte sugere um projeto pensado para ambientes sociais amplos, não para muitos dormitórios privativos. Compare com o Fikus Residence, que entrega até 150 m² com 2 suítes, ou com produtos de outro bairro, como o Carpe Diem, em São Francisco de Assis, que trabalha entre 100 e 130 m² com 3 suítes.
Para uma família com dois ou três filhos que espera suíte para cada um, o Felicità não resolve — e nenhuma vantagem de área compensa isso. Já para um casal que recebe visitas, para quem trabalha em casa e precisa de ambiente extra, ou para quem valoriza sala e área gourmet generosas, a distribuição pode ser exatamente o que faltava no bairro. As duas vagas reforçam essa leitura de produto para quem tem dois carros.
Entregue em setembro de 2024: o mais antigo entre os prontos do bairro
Dos 17 empreendimentos que mapeamos no Tabuleiro, apenas 3 estão entregues: o próprio Felicità (setembro de 2024), o West Coast Residence (maio de 2025) e o Residencial Neoville (junho de 2025). O Felicità é o mais antigo dos três, com pouco menos de dois anos de uso. Todo o resto do bairro está em pré-lançamento, lançamento ou obra, com entregas previstas entre 2026 e 2031.
O lado positivo é direto: não há risco de atraso de obra, não é preciso conferir registro de incorporação de unidade na planta — exigência da Lei 4.591/64 para quem compra o que ainda não existe — e o comprador vê o produto real, inclusive a manutenção das áreas comuns. O lado que exige atenção é o inverso da mesma moeda: em imóvel com uso, o estado de conservação, a saúde financeira do condomínio e a taxa mensal passam a pesar na decisão tanto quanto o preço de venda.
Três ressalvas antes de fazer uma proposta
Três observações honestas. Primeiro, a escassez de material público: são 6 fotos disponíveis e apenas 2 itens de acabamento de unidade descritos no cadastro, contra empreendimentos do mesmo bairro que listam quinze ou mais. Isso não indica problema no imóvel, mas obriga a visita presencial antes de qualquer proposta. Segundo, o preço está a R$ 15.464,00 do teto do bairro, o que deixa pouca margem de valorização relativa dentro do próprio Tabuleiro — comprar perto do topo da tabela exige mais convicção sobre o produto.
Terceiro, o histórico público da Mendes Sibara Construtora em Camboriú, no nosso levantamento, se resume a este empreendimento. Não é sinal negativo por si só, mas significa que o comprador não tem outras obras da mesma incorporadora na cidade para usar como parâmetro de padrão de entrega. Vale pedir referências de obras anteriores em outras praças diretamente à construtora.
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Perguntas Frequentes — Felicità Eco Residence
Como o preço por metro quadrado do Felicità se compara ao do Tabuleiro?
O Felicità sai a R$ 6.734,69 por metro quadrado, dividindo os R$ 990.000,00 pelos 147 m² — cálculo do portal. A comparação direta com os vizinhos é limitada porque a maioria dos empreendimentos do bairro publica um preço de entrada vinculado a uma faixa de área, e não a uma metragem única. Isso torna o valor por m² dos concorrentes uma estimativa, não um dado firme. Para uma comparação justa, peça a tabela por unidade específica de cada empreendimento.
Vale pagar acima da mediana do bairro por mais área?
É uma decisão de prioridade, não de matemática. O Felicità está R$ 219.643,00 acima da mediana do Tabuleiro, que é de R$ 770.357,00. Esse prêmio se justifica se a área extra e as duas vagas resolvem uma necessidade real — trabalho em casa, ambientes sociais amplos, dois veículos. Se o comprador precisa é de mais suítes, o mesmo dinheiro rende mais em outro produto. Não fazemos projeção de valorização, então a conta deve ser feita pelo uso, não por retorno futuro.
Quantos concorrentes o Felicità Eco Residence tem no Tabuleiro?
O bairro reúne 17 empreendimentos em nosso mapeamento, distribuídos entre 14 construtoras. Desses, 8 divulgam preço, formando uma faixa que vai de R$ 647.786,00 a R$ 1.005.464,00. Na disputa direta por comprador de metragem alta, porém, o número de concorrentes reais é bem menor: poucos projetos do bairro chegam perto de 147 m². A concorrência mais provável vem de bairros vizinhos, não da mesma rua.
O que muda ao comprar um imóvel entregue há quase dois anos?
Muda a natureza da checagem. Em vez de acompanhar cronograma de obra e memorial descritivo, o comprador precisa avaliar conservação das áreas comuns, valor e histórico da taxa condominial, existência de rateios extras aprovados em assembleia e regularidade da documentação do condomínio. Em contrapartida, elimina-se o risco de atraso de entrega e a incerteza sobre como o produto realmente ficou. É uma troca de riscos de obra por riscos de gestão.
Como negociar um imóvel que está próximo do teto de preço do bairro?
O primeiro passo é montar o comparativo real: no Tabuleiro, o teto público é de R$ 1.005.464,00 e a mediana é de R$ 770.357,00. Com esses dois números em mãos, a conversa deixa de ser sobre gosto e passa a ser sobre posicionamento. Em imóvel entregue, os argumentos mais concretos costumam ser condições de pagamento, itens de mobília ou reforma e prazo de desocupação — e não simplesmente desconto no valor de face. Cada caso depende da motivação do vendedor.
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