Clearwater Residence: a obra mais adiantada de São Francisco de Assis custa menos que a mediana do bairro
Duas informações resumem o Clearwater Residence antes de qualquer visita: ele parte de R$ 500.000,00 e registra 64% de obra executada. O preço o coloca em 2º lugar entre os 8 empreendimentos com valor público de São Francisco de Assis, no percentil 14, e R$ 186.694,00 abaixo da mediana do bairro, de R$ 686.694,00.
O percentual de obra é o dado menos comum. Entre os projetos em construção do bairro com andamento informado, nenhum aparece mais avançado: o Allure marca 40%, o Riverside 39%, o Reserva do Bosque 12%, o TRS Amaro 8%, o Ravello 5% e o Green Tower 4%. É a combinação de preço baixo com obra adiantada que define esse produto — e é ela que o artigo destrincha.
64% de obra e entrega em dezembro de 2026: o que esse estágio muda
Comprar imóvel em construção envolve duas incertezas centrais: se a obra sai e quando ela sai. Nenhuma delas desaparece com a obra em 64%, mas as duas diminuem de tamanho. Menos etapas restantes significa menos meses de correção do saldo devedor até a entrega e um horizonte de mudança ou locação mais curto do que o de um lançamento no início.
O Clearwater e o Allure Residence são os únicos dois empreendimentos do bairro com entrega prevista para dezembro de 2026. Os demais 15 projetos mapeados em São Francisco de Assis entregam em 2027 ou depois, com uma concentração forte em 2028 e 2029. Quem tem prazo definido — fim de contrato de aluguel, mudança de cidade, prazo de aplicação de recurso — trabalha com uma lista curta de opções no bairro, e o Clearwater está nela.
Cerca de R$ 7.042,00 por metro quadrado: a conta que a planta fixa permite fazer
Na maioria dos lançamentos, dividir o preço de tabela pela metragem produz um número enganoso, porque o valor divulgado é o da menor unidade e as áreas variam muito dentro do mesmo prédio. No Clearwater, não: a área registrada é de 71 m² em todas as unidades catalogadas. Isso torna a divisão legítima — R$ 500.000,00 sobre 71 m² dá aproximadamente R$ 7.042,00 por metro quadrado, cálculo do portal sobre a unidade de partida.
Esse número serve de régua para comparar propostas. Ao receber a tabela de um concorrente, faça a mesma conta com a metragem privativa real da unidade oferecida, e não com a área total incluindo garagem e áreas comuns. Diferenças de 10% ou 15% no valor por metro quadrado dentro do mesmo bairro costumam ter explicação — posição do andar, vista, pacote de acabamento, estágio da obra — e é exatamente essa explicação que vale pedir ao corretor.
Por que o segundo imóvel mais barato do bairro pode ser o melhor negócio de entrada?
O título de mais barato de São Francisco de Assis é do Ravello Residence, a partir de R$ 492.000,00. A diferença para o Clearwater é de R$ 8.000,00 — menos de 2% do valor. Mas o Ravello tem entrega prevista para dezembro de 2029 e obra registrada em 5%, enquanto o Clearwater entrega em dezembro de 2026 com 64% executados.
Traduzindo: por R$ 8.000,00 a mais na entrada, a diferença de calendário é de três anos. Para quem compra para morar, isso são 36 meses a mais de aluguel pago em paralelo às parcelas. Para quem compra como investimento, são 36 meses a mais até o imóvel existir fisicamente. Não significa que o Ravello seja um negócio pior — lançamentos no início costumam ter condição de pagamento mais diluída e mais escolha de unidade. Significa que comparar apenas o preço de capa leva à conclusão errada.
Planta única de 71 m²: a rigidez que vem junto com o preço
O contra mais evidente do Clearwater é a falta de amplitude. Todas as unidades registradas têm a mesma área de 71 m², com 2 suítes e 1 vaga. Quem precisa de mais espaço, de uma terceira suíte ou de duas vagas simplesmente não encontra a opção dentro deste prédio e precisa olhar outro empreendimento — o Carpe Diem, também em São Francisco de Assis, aparece com 100 a 130 m² e 3 suítes, sem preço público divulgado.
Há 32 tipologias catalogadas dentro dessa mesma metragem, o que indica variações de posição, orientação e configuração interna, não de tamanho. Vale confirmar na tabela oficial qual delas corresponde ao valor de R$ 500.000,00, porque unidades de andar alto ou de melhor face costumam ter preço superior ao de partida. E, tratando-se de venda na planta, exija o número do registro de incorporação: a Lei 4.591/64 condiciona a comercialização das unidades a esse registro averbado na matrícula do imóvel.
O comprador que esse ticket de meio milhão resolve
O perfil que o Clearwater atende bem é o de quem tem orçamento na faixa de meio milhão, quer ficar em Camboriú e não pode ou não quer esperar até 2029. Duas suítes em 71 m² é uma configuração eficiente para casal com um filho, para quem mora sozinho e quer um quarto de reserva, ou para uso misto entre moradia e locação. E o preço abaixo da mediana do bairro dá margem para negociar acabamento ou condição de pagamento em vez de brigar por desconto de tabela.
Não atende quem busca metragem grande, quem tem dois carros, quem quer material visual extenso antes de decidir — o portal registra apenas 4 fotos do empreendimento e nenhum tour virtual — e quem exige histórico longo de entregas da incorporadora: a EAW Empreendimentos aparece na base com um único projeto, entre as 59 construtoras acompanhadas em Camboriú. Nesses casos, a lista de comparação precisa incluir os outros 16 empreendimentos do bairro.
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Perguntas Frequentes — Clearwater Residence EAW Empreendimentos
O Clearwater Residence é o imóvel mais barato de São Francisco de Assis?
É o segundo. O menor preço de partida do bairro é do Ravello Residence, com R$ 492.000,00, contra R$ 500.000,00 do Clearwater — uma diferença de R$ 8.000,00. Na régua completa, o Clearwater ocupa a 2ª posição entre os 8 empreendimentos com preço público de São Francisco de Assis, no percentil 14. Os valores se referem sempre à unidade de entrada de cada empreendimento; a unidade específica escolhida pode custar mais, dependendo do andar e da posição.
Como calcular o preço por metro quadrado de um lançamento?
Divida o valor da unidade pela área privativa dela, nunca pela área total que inclui garagem e áreas comuns. O cuidado principal é usar a metragem da unidade real ofertada, e não a menor do prédio: como o preço anunciado costuma ser o da unidade de entrada, misturar o preço de uma com a área de outra distorce a conta. No caso do Clearwater a divisão é direta, porque todas as unidades catalogadas têm 71 m², resultando em cerca de R$ 7.042,00 por metro quadrado.
Imóvel com obra em 64% ainda tem condição especial de pagamento?
Depende da política de cada incorporadora, e é uma pergunta a fazer diretamente. Como regra de mercado, quanto mais avançada a obra, menor o prazo restante para diluir o valor até a entrega e maior tende a ser a exigência de entrada ou o valor das parcelas mensais. Em compensação, há menos meses de reajuste do saldo devedor pelo índice previsto em contrato. Peça a simulação completa das duas pontas antes de comparar com um lançamento em fase inicial.
Um apartamento de 71 m² em Camboriú serve para investimento em locação?
Pode servir, mas nenhuma projeção de retorno deve ser aceita sem base. Este portal não divulga estimativa de rentabilidade, taxa de ocupação ou valorização, porque são números que dependem de variáveis futuras. O que dá para avaliar objetivamente é a estrutura do produto: dois dormitórios com suíte atendem tanto locação anual quanto temporada, e uma vaga só pode limitar o público em bairro afastado da praia. Para decidir, peça valores praticados de aluguel na região a imobiliárias locais.
Vale a pena comprar em São Francisco de Assis em vez do Centro de Camboriú?
Pelos dados do portal, São Francisco de Assis tem mediana de R$ 686.694,00 e o Centro, de R$ 719.000,00 — R$ 32.306,00 de diferença. O Centro tem a maior amplitude de preços da cidade, indo de R$ 153.724,00 a R$ 3.350.000,00, o que significa opções de perfis muito distintos no mesmo bairro. São Francisco de Assis é mais homogêneo e concentra 17 dos 72 empreendimentos acompanhados. A escolha passa mais por rotina diária e deslocamento do que por diferença de preço.
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