Residencial Neoville: o segundo ticket mais baixo de um bairro caro
Vinte e quatro tipologias distribuídas entre 77 e 123 m². Esse é o dado que define o Residencial Neoville antes mesmo do preço: não é um prédio de produto único, é um edifício que tentou atender muitos formatos de comprador de uma vez. E ele faz isso a R$ 676.000,00, o segundo valor mais baixo entre os 8 empreendimentos do Tabuleiro que divulgam preço.
O Tabuleiro é o bairro com a maior mediana de preço de Camboriú nesta base, R$ 770.357,00. O Neoville está R$ 94.357,00 abaixo dela, o que o coloca no percentil 14 do bairro — quase no piso. Entender por que um imóvel entregue custa menos que a média dos vizinhos ainda em obra é o que interessa aqui.
De 77 a 123 m² e 24 plantas diferentes no mesmo endereço
Vinte e quatro tipologias é um número alto para um edifício desse porte. Significa que a diferença entre a menor e a maior unidade chega a 46 m², e que o preço divulgado, R$ 676.000,00, quase certamente se refere a uma faixa de entrada, não a qualquer unidade do prédio. Antes de qualquer conta, é preciso saber a qual planta esse valor corresponde.
Essa amplitude tem um efeito prático na revenda. Prédios com muitas tipologias criam concorrência interna: quando três vizinhos anunciam plantas parecidas ao mesmo tempo, quem precisa vender rápido baixa o preço e puxa a referência do edifício inteiro para baixo. É um risco menor do que atraso de obra, mas é real e raramente aparece no material de venda.
O lado positivo é a flexibilidade de entrada. Quem tem orçamento apertado consegue acessar o empreendimento pela planta menor sem abrir mão do endereço e da área comum, que é a mesma para todos os moradores.
R$ 94.357,00 abaixo da mediana do bairro mais caro de Camboriú
O Tabuleiro reúne 17 empreendimentos e 14 construtoras diferentes no portal, com preços entre R$ 647.786,00 e R$ 1.005.464,00. A mediana é R$ 770.357,00. Pelo cálculo do portal, o Neoville está R$ 94.357,00 abaixo desse ponto médio e R$ 329.464,00 abaixo do imóvel mais caro do bairro, o Camboriú Boulevard.
Boa parte dessa diferença tem explicação de calendário. Dos 8 imóveis com preço público no Tabuleiro, a maioria ainda está em obra, lançamento ou pré-lançamento, com entregas concentradas entre 2028 e 2031 — e tabela de lançamento embute projeção de custo futuro. O Neoville foi entregue em junho de 2025 e disputa comprador com quem quer chave na mão agora.
Na régua da cidade inteira o posicionamento muda de novo: a mediana dos 35 empreendimentos com preço em Camboriú é R$ 699.990,00, e o Neoville fica R$ 23.990,00 abaixo dela. Ou seja, é barato para o Tabuleiro, mas está praticamente no meio do mercado da cidade. Bairro caro com ticket mediano é exatamente o tipo de combinação que merece checagem de metragem antes da conclusão.
Quinze itens de área comum: a diferença em relação ao vizinho mais barato
O único imóvel do Tabuleiro mais barato que o Neoville é o West Coast Residence, a R$ 647.786,00, também entregue, em maio de 2025. A diferença entre os dois é de R$ 28.214,00 — pouco mais de 4% pelo cálculo do portal. O que esse valor compra fica claro na ficha de área comum: o Neoville registra 15 itens, contra 8 do West Coast.
Piscina adulto e infantil, academia, salão de festas, sala de jogos, brinquedoteca, playground e elevador entram nessa lista. Também aparecem medidores individuais de água, luz e gás e reaproveitamento de água, que são itens de custo, não de lazer, e tendem a reduzir rateio mensal.
O contraponto precisa ser dito: área comum extensa não é de graça depois da chave. Piscina, academia e salão exigem manutenção, produto químico e, em muitos casos, funcionário. Quem paga é o condômino, todo mês, use ou não use. Antes de decidir pela diferença de R$ 28.214,00, peça a última convocação e o balancete do condomínio dos dois prédios e compare a cota mensal real — esse número costuma pesar mais na conta de longo prazo do que o preço de compra.
Imóvel entregue em 2025 já conta como usado na hora de comprar?
Do ponto de vista de mercado, não. Com entrega em junho de 2025, o Neoville é um dos três imóveis entregues entre os 17 do Tabuleiro — os outros são o Felicità Eco Residence, de setembro de 2024, e o West Coast Residence, de maio de 2025. Em toda a cidade, apenas 17 dos 72 empreendimentos mapeados estão prontos. Um prédio com pouco mais de um ano de habite-se ainda é oferta nova em um mercado dominado por planta.
Do ponto de vista prático, porém, muda o que se está comprando. Em empreendimento entregue, a unidade disponível pode ser remanescente da incorporadora ou revenda de um primeiro comprador, e cada caso tem forma de negociação, documentação e prazo diferentes. Vale confirmar de quem é a unidade antes de discutir valor.
A vantagem compensa a checagem extra: dá para visitar o apartamento real, medir insolação, ouvir o barulho da rua no horário que interessa e conversar com moradores sobre a administração do prédio. Nenhuma dessas informações existe em um lançamento. Se a comparação for com um imóvel na planta, lembre de exigir o registro de incorporação previsto na Lei 4.591/64 antes de assinar qualquer proposta.
Quem ganha e quem perde com uma suíte só em 123 m²
A ficha registra 1 suíte, mesmo nas plantas maiores, e de 1 a 2 vagas conforme a unidade. É um padrão comum no Tabuleiro: o West Coast repete a mesma configuração em unidades de 71 a 125 m². Ou seja, metragem generosa distribuída em dormitórios simples, com um único banheiro privativo.
Para família com filhos pequenos, isso funciona bem e ainda reduz o preço final. Para quem recebe hóspedes com frequência, divide o imóvel entre adultos ou pensa na revenda para público de maior renda, a suíte única é limitação — e é sobre ela que a negociação vai girar quando o imóvel voltar ao mercado. Quem precisa de 2 ou 3 suítes no mesmo bairro vai encontrar opções, mas em outra faixa de preço, próxima ou acima da mediana de R$ 770.357,00.
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Perguntas Frequentes — Residencial Neoville
O Tabuleiro tem oferta suficiente para o comprador negociar preço?
Tem, e é um dos bairros com mais margem para isso em Camboriú. São 17 empreendimentos de 14 construtoras diferentes mapeados no portal, com 8 preços públicos entre R$ 647.786,00 e R$ 1.005.464,00. Muita oferta simultânea significa que nenhum vendedor está sozinho na disputa pelo mesmo comprador. Na prática, dá para levar propostas concorrentes à mesa e usar a diferença real de tabela como argumento, principalmente entre imóveis com entrega em anos próximos.
Quanto custa um apartamento pronto no Tabuleiro hoje?
Entre os imóveis entregues do bairro com preço público, a faixa nesta base vai de R$ 647.786,00, no West Coast Residence, a R$ 990.000,00, no Felicità Eco Residence, com o Residencial Neoville em R$ 676.000,00. Vale observar que a metragem muda muito dentro dessa faixa: o Felicità aparece com 147 m² e 2 vagas, enquanto Neoville e West Coast partem de plantas na casa dos 70 m². Comparar apenas o valor cheio sem olhar área privativa e número de vagas leva a conclusão errada.
Vale a pena pagar mais caro por um prédio com mais área comum?
Depende do uso real que a família vai fazer. O Neoville tem 15 itens de área comum e custa R$ 28.214,00 a mais que o vizinho mais barato do bairro, que tem 8. Se piscina, academia e salão de festas forem usados, a diferença de compra se dilui rápido. Se não forem, o morador paga duas vezes: no preço do imóvel e no rateio mensal de manutenção. A checagem que resolve é simples — peça o valor atual da cota condominial dos dois prédios antes de decidir.
Comprar em bairro com muitos concorrentes é bom ou ruim?
É bom para comprar e exige atenção para revender. Na compra, 17 empreendimentos disputando o mesmo público dão poder de barganha e referência de preço clara. Na revenda, o desafio é que a oferta nova continua chegando: a maioria dos projetos do Tabuleiro tem entrega prevista entre 2028 e 2031, então quem vender nesse período estará competindo com unidades zero. Imóvel entregue com diferencial concreto, como vaga extra ou metragem acima do padrão, se defende melhor nesse cenário.
O preço do Neoville está abaixo da média da cidade?
Está abaixo da mediana, que é a referência mais confiável quando há valores extremos na amostra. A mediana dos 35 empreendimentos com preço público em Camboriú é R$ 699.990,00, e o Neoville aparece com R$ 676.000,00 — R$ 23.990,00 abaixo, pelo cálculo do portal. A média simples seria distorcida por casos como um imóvel de R$ 3.350.000,00 no Centro e um lote de R$ 153.724,00, que puxam o número para lados opostos e não representam o mercado corrente.
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